1. GİRİŞ
02.11.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”)’da turizm amaçlı kullanılan konutların gerçek ve tüzel kişilere kiralanmasına dair usul ve esaslar düzenlenmiştir. İşbu çalışmada Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun incelenmiştir.
2. AMAÇ VE KAPSAM
Kanun’un amacı; konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek olarak ifade edilmiştir. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümleri haizdir. Tek seferde 100 günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanun’un kapsamı dışında bırakılmıştır.
Bugüne kadar Airbnb, Booking ve Missafir gibi şirketler aracılığıyla veya aracısız bir şekilde gerçek ve tüzel kişi şahısların günübirlik kiralamaları hariç olmak üzere 1 günden fazla, haftalık ve aylık ücretli konaklamalarda kanunda boşluk bulunması nedeniyle hukuki, cezai ve vergisel anlamda denetim yapılamamaktaydı. Düzenleme ile birlikte söz konusu boşluk doldurulmuştur. Kanun’da turizm amaçlı kiralamalarda meydana gelen cezai ve hukuki uyuşmazlıklarda uygulanacak bazı idari yaptırımlar öngörülmüştür.
3. DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Kanun çerçevesinde konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunlu kılınmıştır. İzin belgesinin Turizm ve Kültür Bakanlığı (Bakanlık) tarafından verileceği düzenlenmiştir. İzin belgesi almak amacıyla yapılan başvurularda, izin belgesinin alınacağı bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın başvuru belgeleri arasında konması zorunlu tutulmuştur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu koşul aranmakta olup, alınan izin belgesi örneği site yönetimine iletilecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki Kanun; nitelikli çoğunluk olan oy birliği ile karar alınmasını zorunlu tutmuş olup bu düzenleme ile birlikte taşınmazlarda Airbnb, Booking Missafir minvalinde uygulamalarla kiralama yapan kat maliklerinin; sürekli bina ve yapılarda yaşayan diğer kat malikleri, çevre sakinleri ve kiracıların güven ortamının tesis edilmesi amaçlanmaktadır.
Düzenleme ile kısa süreli konaklama aracılığıyla gelir elde etmek isteyen kişilerin dikkat etmesi gereken bazı hususlar dikkat çekmektedir. Özetle sıralamak gerekirse;
- İzin belgesi şartlarını haiz izin belgesi almak,
- VERBİS sistemine kaydolarak konaklama yapacak kişileri VERBİS’e bildirmek,
- Elde edilen kira geliri için bildirimde bulunarak gelir vergisini ödemek,
- Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asmak.
Yukarıda yer alan hususlara dikkat edilmesi halinde yaptırım uygulanmaksızın kiralama faaliyetinde bulunulabilecektir.
4. İDARİ YAPTIRIMLAR
İdari yaptırım hükümleri arasında dikkat çeken hususlardan biri söz konusu yaptırımların salt izin belgesi olmayanlar için değil, izin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler ve izin belgesi olmaksızın yapılan bu faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına olanak sağlayanlar aleyhine de düzenlenmiş olması dikkat çekmektedir.
Kanun’un uygulanacak olan idari yaptırımlar başlıklı 4. maddesinde izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 gün süre verileceği düzenlenmiştir. Verilen süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha 15 gün süre verilir. Verilen sürelere uymayan, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına 3. kişilere kiraya verenler hakkında sözleşme başına 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacağı öngörülmüştür. Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında ise her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ifade edilmiştir. İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
Konutların turizm amacıyla kiralanmasına ilişkin hizmetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında özel düzenlemeler yer almaktadır. Elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve ilgili Bakanlık tarafından yapılan ikaza rağmen 24 saat içinde içeriği kaldırmayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanacağı ifade edilmiştir. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verileceği de vurgulanmıştır.
5. SONUÇ
Kanun, 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir. Kanun’un yürürlüğe girdiği 01.01.2024 tarihinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunan kişiler, 01.02.2024 tarihine kadar izin belgesi almak amacıyla Bakanlık’a başvuruda bulunmalıdır. Hazine ve Maliye Bakanlığınca çıkarılan ve 25.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 554 seri No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’nde, yeniden değerleme oranı 2023 yılı için % 58,46 olarak tespit edilmiştir. Yeniden değerleme oranı da göz önüne alındığında 2024 yılı için işbu değerler yarı oranından fazla bir artış gösterecektir. Uygulanacak olan idari yaptırımların maddi açıdan yaratacağı külfete bakacak olursak yaptırımların caydırıcı nitelikte olduğunu söyleyebiliriz. Bu kapsamda ilgili Bakanlık 100 günden az turizm amaçlı konaklamaları hukuki, cezai ve vergisel anlamda denetleyebilecektir. Bu kapsamda hem kiralayanlar hem de kiracılar için yasal zeminin kurulmuş olması, halihazırda işleyen ve oldukça büyümüş olan bu sektör açısından olumlu bir gelişme olarak değerlendirilmektedir.
Elif KARA
Öztürk & Kuru Avukatlık Ortaklığı
Kasım 2023