GİRİŞ
1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu (Bundan böyle “Kanun” olarak anılacaktır), 29.07.1970 tarihinde kabul edilmiş, 11.08.1970 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun’un 42 ila 49. maddeleri arasında Değerli Konut Vergisi düzenlenmiştir. Bu vergi, 2019 yılında 7194 Sayılı Kanun ile hukuk sistemimize girmiş, 2020 yılında yapılan değişiklikler ile kapsamı ve uygulama esasları yeniden düzenlenmiştir.
Değerli Konut Vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan ve belirli bir değerin üzerinde olan mesken nitelikli taşınmazlar üzerinden alınan servet vergisidir. Verginin temel dayanağı, Kanun hükümlerinin yanı sıra Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği’dir.
Bu yazımızda Değerli Konut Vergisi’nin konusu, mükellefiyet esasları, verginin matrahı, oranları, muafiyetler, beyan ve ödeme usulleri ile yargı kararlarına değinilecektir.
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NEDİR?
Kanun’un 42. maddesi uyarınca Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, 29. maddeye göre belirlenen bina vergi değeri belli bir tutarı aşanlar değerli konut vergisine tabidir. Bu miktar 1/1/2025 tarihinden itibaren uygulanmak üzere 15.709.000 Türk Lirası olarak tespit edilmiştir.
Dolayısıyla, değeri bu eşiği aşan konutlar için değerli konut vergisi mükellefiyeti doğmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, verginin yalnızca “mesken” yani konut niteliğindeki taşınmazlar için geçerli olduğudur. İş yeri, arsa ya da tarla niteliğindeki taşınmazlar bu verginin kapsamında değildir.
VERGİNİN MATRAHI VE ORANLARI
Kanun’un 44. maddesine göre verginin matrahı, bina vergi değerinin 42. maddede belirtilen tutarı aşan kısmıdır. Vergi oranları ise kademeli olarak düzenlenmiştir:
- 2025 için 15.709.000 – 23.564.000 TL arası değerler için, 15.709.000 TL’yi aşan kısım üzerinden binde 3 oranında,
- 2025 için 23.565.000 – 31.421.000 TL arası değerler için, 23.564.000 TL’si için (23.565) TL, fazlası için binde 6 oranında,
- 2025 için 31.421.000 TL üzerindeki değerler için, 31.421.000 TL’si için 70.707 TL ve fazlası için binde 10 oranında vergi uygulanır.
Verginin matrahı hesaplanırken paylı veya elbirliği mülkiyetinde taşınmazın toplam değeri esas alınır.
MÜKELLEFİYET
Kanun’un 45. maddesine göre değerli konut vergisini: mesken nitelikli taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi ve bunların bulunmaması halinde taşınmazı malik gibi kullananlar öder. Paylı mülkiyette malik olanlar hisseleri oranında mükellef, elbirliği mülkiyette ise müteselsilen sorumludurlar.
MUAFİYET HALLERİ
Kanun’un 46. maddesi ve Genel Tebliğ hükümleri uyarınca;
- Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait meskenler,
- Türkiye’de sahip olunan tek mesken,
- Birden fazla meskeni olanlarda, en düşük değerli mesken,
- Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan meskenler,
- İnşaat şirketlerine ait olup henüz satılmamış yeni inşa edilmiş meskenler Değerli Konut Vergisi’nden muaftır.
Özellikle uygulamada en çok karşılaşılan ve yürürlüğe girdiği tarihten bu yana Değerli Konut Vergisi’nin yaygınlaşmamasına sebep olan muafiyet, tek konut muafiyetidir. Ancak birden fazla konutu olan kişiler için yalnızca en düşük değerli olan konut muafiyet kapsamındadır.
BEYAN, ÖDEME VE SÜRELER
Kanun’un 47. maddesine göre: mükellefler, değerli konut vergisine tabi taşınmazlarını her yıl şubat ayının 20. günü sonuna kadar bağlı bulundukları vergi dairesine beyan etmek zorundadır. Vergi yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir ancak şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte yapılır. Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilirken, paylı mülkiyette beyan münferiden yapılır.
ÖRNEK İÇTİHATLAR VE DEĞERLENDİRMELER
Değerli Konut Vergisi, hukuk sistemimize görece yeni girmiştir ve uygulaması henüz emlak vergisi kadar oturmuş değildir. Bununla birlikte aşağıda yer vereceğimiz Özelgeler yol gösterici olacaktır:
Özelge 97895701-175.01[2021/6.1-11]-271360, T. 28.03.2021:
“Kayıtlarda mesken niteliğini haiz binaların, fiilen işyeri şeklinde kullanılması ve buna ilişkin olarak da ilgili idareden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak faaliyette bulunulması, söz konusu binalara ilişkin emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi bildirimlerin işyeri olarak verilmiş olması durumunda, bu binalar değerli konut vergisi uygulaması bakımından işyeri olarak değerlendirilecek olup değerli konut vergisinin konusuna girmeyecektir.”
Özelge 97895701-175.01[2020/6.1-38]-277600, T. 30.03.2021:
“Başvurunuz eklerinin incelenmesinden, üzerinize kayıtlı bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan değerli konut vergisi kapsamına giren tek meskeninizin bulunduğu anlaşılmış olup, söz konusu meskeninizin değerli konut vergisinden muaf tutulması gerekmektedir.”
SONUÇ
Değerli Konut Vergisi, yüksek değerdeki meskenleri konu alan bir servet vergisidir. Verginin dayanağı hem 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu hem de Uygulama Genel Tebliği’dir.
Vergi, belli değerlerin üzerinde olan meskenler için kademeli oranlarla alınmaktadır. Bununla birlikte, özellikle tek konut muafiyeti ve diğer istisnalar sayesinde uygulama alanı sınırlı kalmaktadır. Ancak 30 Haziran tarihi itibariyle takdir komisyonlarınca belirlenen metrekare birim fiyatlarının uygulanmaya başlanmasıyla birçok konutun değerli konut vergisine konu olabileceğini de hatırlatmak gerekir.
Sonuç olarak; yüksek değerli konut sahiplerinin, hem kanun hükümlerini hem de Genel Tebliğ’de yer alan ayrıntıları dikkate alarak hareket etmesi, olası vergi yükümlülüklerini doğru yönetmeleri açısından büyük önem taşımaktadır.
Arb. Av. Ahmet Can Öztürk
Eylül 2025