HARCIN KONUSU ve HARCI DOĞURAN OLAY
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 21. Maddesi ile belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan tüm yapıların inşası için bağlı bulunulan belediyeden izin alınması mecburiyeti getirilmiştir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yine izne tabi tutulmuştur.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Uygulamada yapı yapma ya da yapıda değişiklik yapmaya ilişkin olarak belediyeden alınacak bu izin belgesine “yapı ruhsatı” denilmektedir. Yapı ruhsatı düzenlemeye yetkili olan belediyeler, yapı ruhsatı düzenlemek için 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun ek madde 1 ile ek madde 7 arasındaki düzenlemeler uyarına bina inşaat harcı tahsil etmektedir.
Makalemizde yapı ruhsatı karşılığında tahsil edilen bina inşaat harcını açıklamaya çalışacağız ve 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’ndan “Kanun” 3194 Sayılı İmar Kanunu’ndan ise “İmar Kanunu” olarak söz edeceğiz.
HARCIN İSTİSNALARI
1) Brüt alan arttırmayan ve nitelik değişikliğine neden olmayan değişiklikler:
Daha önce de ifade edildiği üzere ruhsatlı yapılarda yapılacak değişiklikler de ruhsata ve dolayısıyla harca tabidir. Ancak İmar Kanunu’nun yapı ruhsatını düzenleyen 21. Maddesi’nin 2. Fıkrasında yer alan “Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.” ifadeleri ile brüt alanı artmayan ve nitelik değiştirmeyen değişiklikler için alınacak ruhsatların bina inşaat harcından muaf olacağı hükme bağlanmış bulunmaktadır.
2) İnşaat giderleri, genel ve özel bütçeli dairelerle il özel idareleri ve belediyelerce karşılanan binalar:
Kanun’un ek madde 2/a’da yer verilen bu istisnada en çok dikkat çeken husus, bina malikinin sayılan idarelerden olması ya da yapı ruhsatı bu idareler adına düzenlenmiş olması gibi bir ibare değil de özellikle inşaat giderlerinin bu idareler tarafından karşılanması ifadesinin tercih edilmiş olmasıdır. Buradan hareketle sayılan kuruluşlar tarafından yaptırılan ve yapı ruhsatı bunlar adına düzenlenen tüm binaların bina inşaat harcından muaf olacakları söylenebileceği gibi, bu kuruluşlar tarafından başkaları adına yaptırılan ya da kamunun kullanımına tahsis edilen binaların da muaf olacağı da şüphesizdir.
Nitekim Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24.03.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.38.15.01-HARÇ-20-276-24 Sayılı Özelgesi’nde “… tarafından yaptırılacak olan sebze ve meyve kurutma tesisi binası inşaatına ilişkin giderlerin il özel idaresi bütçesinden karşılanması halinde bina inşaat harcından istisna tutulması gerekmetedir.” İfadelerine yer verilmiştir.
3) Tüm sağlık kuruluşları:
Kanun’un ek madde 2/b maddesi ile “Hastane, prevantoryum, sanatoryum, dispanser ve benzeri sağlık kuruluşları,” harçtan muaf tutulmuştur. Burada sayılanlar dışındaki sağlık kuruluşları da yine “ve benzeri sağlık kuruluşları” ifadesi ile muafiyet kapsamına alınmıştır.
Nitekim Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 20.03.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.18.01-007.01-1064 Sayılı Özelgesi’nde “sağlık personeli istihdam ederek sağlık hizmeti sunulan yaşlı bakım ve rehebilitasyon merkezlerinin 2464 Sayılı Kanun’un Ek 2’nci maddesinin b fıkrasında yer alan benzeri sağlık kuruluşları kapsamında değerlendirilebileceği belirtilmiştir.” İfadelerine yer verilmiştir.
4) Sınai ve zırai faaliyetlerin yürütülmesi amacıyla yapılan inşaatlar:
Her türlü fabrika, değirmen, sınai nitelikteki imalathaneler ve tersaneler ile sera ve benzeri örtü altı tarım yapılan tesisler, ahır, samanlık, kümes, su ürünleri ve hayvan barınağı ile yemlik gibi yapı ve tesis inşaatı harçtan muaf tutulmuştur. Bunlarla doğrudan üretim için kullanılmasa da idari bina ve personel yatakhanesi gibi binalar da muafiyetten faydalanabilecektir.
5) Yatırım teşvik belgesi kapsamında inşa edilen binalar ile otel, motel ve benzeri turistik tesisler:
Yatırım teşvik belgesi ve turizm yatırım belgesi kapsamındaki binalar Harç’tan istisna tutulmuştur. Bu durum yalnızca Kanun’un değil, yatırım teşviki yönündeki Cumhurbaşkanı kararlarının da gereğidir.
6) Afet sonrası yeniden inşa edilen binalar:
Kanun’da Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan ve kullanılmaz hale gelen kişiler tarafından, afetin vukubulduğu tarihten itibaren en geç 5 yıl içinde, afetin vukubulduğu yerlerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar Harç’tan muaf tutulmuştur. Burada özellikle 5 yıllık sürenin dikkate alınması ve afet dolayısıyla binası yıkılan kişiler tarafından yapılan binaların muafiyet kapsamında olduğu unutulmamalıdır.
7) Kooperatifler eliyle, ana sözleşmelerine uygun olarak, yapılan sanayi ve küçük sanat siteleri ile esnaf çarşıları:
8) İbadethaneler ve müştemilatları
9) Okullar ve öğrenci yurtları
10) OSB’lerde yapılan binalar.
ÖRNEK VAKALAR ve İÇTİHATLAR
- Danıştay 9. Dairesi 1994/1567 E ve 1994/4151: OSB’lerdeki binalar harçtan muaftır.
- Danıştay 9. Dairesi 1998/3639 E ve 1999/4469: Tarım kredi kooperatifleri harçtan muaftır.
- Danıştay 9. Dairesi 2007/5047 E ve 2009/1463: Tadilat ruhsatı bina inşaat harcına tabidir.
- Danıştay 9. Dairesi 2014/9431 ve 2015/7217: İnşaat ruhsatı verilmezse harç iade edilmelidir
- 07.1.GİB.0.66/6609-591/38616: Dernek tarafından yaptırılan Kur’an kursundan harç alınır.
SONUÇ
Bina inşaat harcı, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca belediye tarafından verilecek yapı ruhsatı karşılığında bina sahibi tarafından ödenmesi gereken bir harçtır. Kanun geniş bir istisna listesi oluşturmuştur. Gelir İdaresi Başkanlığı Özelgeleri ve Danıştay kararları pek çok bina yönünden bina inşaat harcı alınmaması gerektiğini ortaya koymuştur.
Arb. Av. Ahmet Can Öztürk
Eylül 2025