GİRİŞ
Kiracının ortak giderler ve yan giderlere ilişkin sorumluluğu, uygulamada sıkça uyuşmazlığa konu olan alanlardan biridir. Bu sorumluluk, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenen yan giderlere katlanma borcu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) yer alan ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma yükümlülüğü çerçevesinde şekillenmektedir.
Bu makale, söz konusu yükümlülüğün yargı kararları ışığında nasıl yorumlandığını incelemeyi amaçlamaktadır. Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemeleri ve ilk derece mahkemelerince verilen kararlar çerçevesinde yapılan analiz, kiracının sorumluluğunun hukuki dayanaklarını, bu sorumluluğun kapsam ve sınırlarını, gider türlerine göre farklılaşmasını ve kira sözleşmesi hükümlerinin bu yükümlülük üzerindeki etkilerini ortaya koymaktadır. Bir yandan sözleşme serbestisi çerçevesinde tarafların iradeleri ile belirlenen kira sözleşmesinin hükümleri, diğer yandan kat mülkiyetine özgü emredici nitelikteki kurallar birlikte uygulanmakta; bu ikili düzenleme, aidat ve ortak giderlere katılma yükümlülüğünün kapsamını ve sınırlarını belirlemektedir.
6098 Sayılı TBK uyarınca; yan gider kiralanan şeyin kullanımı ile bağlantılı olarak kiralayan veya üçüncü kişi tarafından yapılan edimin karşılığıdır. Ortak gider ise KMK uyarınca ana gayrimenkul için yapılan genel giderlerdir.
YAN GİDERLER
Türk Borçlar Kanunu’nun 302. Maddesinde yer alan hükme göre, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kiraya verenin kendisi veya üçüncü kişiler tarafından yapılan giderlerden kiraya veren sorumlu tutulmaktadır. Böylelikle, kiracının taşınmazdan faydalanmasının doğal sonucu olan ve kullanım esnasında ortaya çıkan yan giderlerin, kural olarak kiraya verenin sorumlu olduğu hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan Türk Borçlar Kanunu’nun 314. Maddesi ise, kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödeme yükümlülüğünü düzenlemektedir. Hükme göre, kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet bulunmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Bu düzenlemeden hareketle, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde, kira sözleşmesine konulacak açık hükümlerle kiracının yan giderlerden sorumlu tutulabileceği kabul edilmektedir.
Yan giderler, kiralananın kullanımından doğrudan kaynaklanan ve kira bedelinin dışında kalan masraflar olarak tanımlanmaktadır. Yargı kararlarında bu kavram; elektrik, su, ısıtma, aydınlatma, ortak alan giderleri (aidat), çevre temizlik vergisi, kapıcı, güvenlik ve temizlik hizmetleri gibi kalemleri kapsayacak şekilde geniş bir çerçevede ele alınmıştır. Buna karşılık, kiralananın kendisine ilişkin asıl giderler niteliğinde olan emlak vergisi ile taşınmazın değerini artırmaya veya korunmasına yönelik esaslı onarım ve tadilat masrafları ile güvenlik görevlisinin kıdem tazminatı gibi kalemler, kural olarak yan gider kapsamında değerlendirilmemektedir. Yukarıda açıkladığımız üzere taraflar sözleşme serbestisi gereğince yan giderlerden kimin sorumlu olacağını kira sözleşmesinde düzenleyebilirler. Kira sözleşmesinde bahsedilen giderlere ilişkin bir hüküm bulunmadığı takdirde devreye TBK madde 341 girer. Anılan madde uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Kira hukukunda yan gider kavramı, yasal düzenlemelerden ziyade taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleriyle şekillenen ve uygulamada dinamik bir nitelik arz eden bir alandır. Yargı kararları, yan giderlerin kapsamını kiralananın kullanımına doğrudan bağlı masraflarla sınırlamakta; mülkiyetten kaynaklanan asıl giderleri ise bu kapsam dışında bırakmaktadır.
Bu bağlamda en önemli tartışma noktası, yan giderlerin ödenmemesinin tahliye sebebi oluşturup oluşturmayacağı hususudur. Yargıtay dairelerinin büyük çoğunluğu ve güncel içtihatlar, kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmiş yan giderlerin ödenmemesini temerrüt ve tahliye nedeni olarak kabul etme eğilimindedir. Ancak bazı Bölge Adliye Mahkemesi kararları ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nda dile getirilen muhalif görüşler, bu konunun hâlâ tartışmalı olduğunu ve içtihat farklılıklarının sürdüğünü ortaya koymaktadır.
ORTAK GİDERLER
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kat malikleri ve kat irtifak sahiplerinin borçlarını düzenlemiş olup genel kural olarak: kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Bu hüküm uyarınca kiracılar da ana gayrimenkulün kullanılmasından kaynaklı genel giderlerine katılmakla yükümlüdür. Ancak kiracıların sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedelleriyle sınırlı olup, yaptıkları ödeme kira borcundan düşülür.
Yargı kararları, giderlerin nitelendirilmesinde ‘yönetimsel/işletme giderleri’ ile ‘esaslı tamirat ve taşınmazın aynına ilişkin giderler’ arasında açık bir ayrım yapmaktadır. Kiracı, kural olarak yalnızca taşınmazın kullanımına ve günlük işleyişine yönelik nitelikteki işletme giderlerinden (örneğin temizlik, güvenlik, aydınlatma, asansör bakımı gibi) sorumlu tutulurken; taşınmazın değerini artıran veya mevcut yapıyı korumaya yönelik esaslı onarım, tadilat ve büyük yenileme masrafları kiraya verene aittir. Bu yaklaşım, Türk Borçlar Kanunu’nun yan giderlere katlanma borcu düzenlemesi ve Yargıtay’ın istikrarlı içtihatları ile uyumludur.
Ortak giderlere katılma yükümlülüğünün temel dayanağını Kat Mülkiyeti Kanunun 20. Maddesi oluşturmaktadır. KMK Madde 20 uyarınca; Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kanunda sayılan kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avanslar, kiralanan taşınmazın kullanımından kaynaklandığından, bu giderlerin Türk Borçlar Kanunu kapsamında yan gider olarak nitelendirilmesi mümkündür. Buna karşılık, ana gayrimenkulün sigorta primi ile ortak yerlerin korunması ve güçlendirilmesine ilişkin giderler, kiralananın kullanımının doğal sonucu olmayıp mülkiyetten doğan yükümlülükler niteliğinde olduğundan, yan gider kapsamında değerlendirilemez.
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider alacağının tahsilini güvence altına almak amacıyla, kiracının sorumluluğunu 22. maddede hükme bağlamıştır. Anılan maddeye göre, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerden birini kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli şekilde kullananlar da malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bununla birlikte, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödemeler kira borcundan mahsup edilir.
Yargı kararları, KMK uyarınca ortak giderlere katılma yükümlülüğünün, kat mülkiyeti düzeninin sürdürülebilirliği için vazgeçilmez bir ilke olduğunu ortaya koymaktadır. KMK’nın 20. maddesi, giderlerin paylaşımına ilişkin temel çerçeveyi çizerken, yönetim planları ve kat malikleri kurulu kararları bu çerçevenin detaylarını belirlemektedir. Kat maliklerinin bu yükümlülükten kaçınamayacağı, kiracıların ise kira bedeliyle sınırlı olarak sorumlu olduğu prensipleri yerleşmiş içtihatlardır. Uyuşmazlık halinde, yönetimin alacağını usulüne uygun delillerle ispatlaması, mahkemelerin ise denetime elverişli bilirkişi raporları alarak karar vermesi, adil bir yargılama için zorunlu görülmektedir.
Av. Zahide Şevval Öztürk
Eylül 2025