ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ
(PROJEDEN SATIŞ)
A. Giriş ve Tanım
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (“Kanun”) 4. Bölümü ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ayrılmıştır. Halk arasında çoğunlukla maketten (projeden) satış ya da temelden satış olarak tanımlanan ön ödemeli konut satış sözleşmesi, Kanun’un 40/1. Maddesi’nde “tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelinin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” şeklinde tanımlanmıştır.
Bu tip sözleşmeler müteahhidin yap-sat değil, sat-yap metoduyla gayrimenkul ürettiği ve dolayısıyla proje finansmanının alıcılar tarafından üstlenildiği gayrimenkul satışlarına ilişkindir. Burada müteahhit, proje finansmanını alıcılara yükleyerek avantaj elde etmektedir. Tüketiciler ise inşaat şirketlerinin bir kısım pazarlama yöntemlerinin de etkisiyle daha ekonomik olan, ancak proje aşamasındaki, yani henüz mevcut olmayan veya inşası devam eden konutları satın almayı tercih etmektedir.
Ancak ön ödemeli konut satışlarında satış bedeli, konutun tesliminden önce ödenmeye başlandığı için tüketiciler birtakım riskler üstlenmektedir. Bunların başında da projenin yarım bırakılması yani tamamlanamaması riski yer almaktadır. Bu bağlamda tüketici haklarının güvence altına alınmasını teminen Kanun Koyucu; satıcının tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü (md. 40/2), ön ödemeli satış sözleşmelerinin yapı ruhsatı alınmadan yapılmasının mümkün olmaması (md. 40/3) ve teminat gösterilmesi zorunluluğu (md. 42/1) gibi tüketiciler lehine birtakım düzenlemeler yapmıştır.
B. KANUN’UN SUNDUĞU AVANTAJLARDAN FAYDALANMANIN KOŞULLARI NELERDİR?
1)Alıcının Tüketici Sıfatına Sahip Olması Zorunluluğu
Kanun’un sağladığı avantajlardan faydalanmanın ön koşulu, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin alıcı tarafının tüketici sıfatına haiz olmasıdır. Kanun’da satıcı, kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişi olarak; tüketici ise ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlanmıştır.
Dolayısıyla gayrimenkul alım satımını meslek edinmiş birinin ileride satacağı konutu ucuza mal etmek yani daha yüksek kar elde etmek amacıyla ön ödemeli konut satın aldığı bir varsayımda bu kişi, tüketici sıfatını haiz olmayacağı için Kanun’un sağladığı imkanlardan istifade edemeyecektir. Benzer durum, barter (trampa) sözleşmesi dolayısıyla edinilecek konut bakımından da geçerlidir.
2)Satılan Taşınmazın Konut Olması Zorunluluğu
Kanun’un Tanımlar başlıklı 3. Maddesinde mal; taşınır eşya, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar ile elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım, ses, görüntü ve benzeri her türlü gayri maddi mallar olarak tanımlanmıştır. Dikkat olunursa Kanun Koyucu her nevi taşınmazı Kanun kapsamında değerlendirmemiş, yalnızca tatil amaçlı taşınmaz malları ve konutları kanun kapsamına almıştır.
27.11.2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in (“Yönetmelik”) Tanımlar başlıklı 4. Maddesi’nde konut; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölüm olarak tanımlanmıştır.
Dolayısıyla Tapu’da mesken olarak görünmeyen, ticari dükkan veya ofis gibi gayrimenkullerin projeden satılması halinde bu Kanun’un sağladığı imkanlardan faydalanılamayacaktır.
C. KANUN’UN TÜKETİCİLERE SAĞLADIĞI AVANTAJLAR NELERDİR?
1)Müteahhidin Sözleşme Öncesi Tüketiciyi Bilgilendirme Yükümlülüğü
Kanun’un 40/2. Maddesinde “Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.” ifadelerine yer verilmiştir. Yönetmelik’in 5. Maddesi’nde ise ön bilgilendirme, detaylı şekilde düzenlenmiştir. Buna göre ön bilgilendirme formunun en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Ön bilgilendirme formunun bir nüshasının yazılı olarak yahut kalıcı veri saklayıcı aracılığıyla tüketiciye verilmesi zorunludur. Ön bilgilendirme yükümlülüğünün yerine getirildiğini ve bir nüshasının tüketiciye teslim edildiğini ispatlama külfeti satıcıdadır.
Ön bilgilendirme formunda aşağıdaki hususların bulunması zorunludur:
- Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
- Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile 2/11/1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
- Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
- Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
- Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
- Konutun teslim tarihi,
- Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
- Yapı ruhsatının alınış tarihi,
- Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.
2) Yapı Ruhsatı Alınmadan Ön Ödemeli Satış Yapılamaması
Projede Değişiklik Yapma Yasağı
Kanun’un 40/3. Maddesi uyarınca yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 21. Maddesi uyarınca bütün yapıların belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alması zorunludur. Yapı ruhsatı almak için belediye veya valilik bürolarına dilekçe ile müracaat edilir ve dilekçeye tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Böylece tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin imzalandığı tarihte Belediye veya Valilikçe onaylanmış projeler üzerinden satın aldığı konutu tespit ve tercih edebilecektir ve satıcının ileride teslim etmeyi vaad ettiği konutun projesi somutlaşmış olacaktır.
Nitekim Yönetmelik’in 11. Maddesi’nde yer verilen “Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir.” Hükmü ile tüketicinin satın aldığı konutun bulunduğu projenin müteahhit tarafından değiştirilmesinin önüne geçilmiştir.
3)Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde Şekil Şartı Satıcının Şekle Aykırılığı İleri Sürememesi
(Adi Yazılı Sözleşmenin Tüketiciyi Koruma Gücü)
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) “Hukukî işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 237. Maddesi’nde “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun (“TK”) 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun (“NK”) 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup, burada öngörülen şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır. Bu nedenle resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de 30.09.1988 gün ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan binadan bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmelerde şekle aykırılığın hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla çatışması incelenmiş ve buna bir istisna getirilerek, harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin belli koşullar altında kabul edilebileceği öngörülmüştür.
Bahsi geçen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” sonucuna varılmıştır.
İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere bina inşa etmekte olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK’nın 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır. (Hukuk Genel Kurulu, 19.02.2019 tarih ve 2017/14-2036 E., 2019/161 K.).
Elbette ki şekil eksikliğinden kendi yararına sonuç çıkaran kimse, salt bu sebeple ve hatta karşı taraf bundan zarar görmüş olsa bile, doğrudan hakkını kötüniyetli kullanmış sayılmayacaktır. Aksi takdirde şekil kuralı amaç bakımından etkisini büyük ölçüde yitirecektir. Ancak bireyi olduğu toplumun gerçeklerinden, yaşadıklarından izole edilmesi mümkün olmayan hâkimin, hukuk kuralları ve vicdanıyla sınırlı şekilde ifa etmekle yükümlü olduğu takdir hakkını kullanarak verdiği kararlarına, kanun koyucunun amacına ve kanunun ruhuna uygun şekilde insan kokusu aktarması da adalet sisteminden umut edilen meşru beklentinin hüküm gerekçesiyle vücut bulmuş karşılığı olacaktır.
Nitekim kanun koyucu da bu şekilde gerçekleşen taşınmaz satışlarında tüketicilerin mağdur edilebildiğini görmüş ve Kanun’un 41. Maddesi’nde çok açık bir hükme yer verme gereği duyarak, adi yazılı şekilde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçersizliğinin satıcı tarafından ileri sürülemeyeceği kuralını getirmiştir.
Nitekim uygulamada noter ve tapu harçlarının çok yüksek olması ve satıcıların bu maliyetleri çoğu zaman tüketicilere yansıtması nedeniyle ön ödemeli konut satış sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapılmaktadır. Kanun, satıcı ile tüketici arasındaki menfaat dengesini tüketici lehine şekil şartını esnetmek yöntemiyle temin etmiştir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 18.06.2025 tarihinde verdiği 2024/421 E ve 2025/381 K sayılı kararında aynen “Belirtmek gerekir ki, 6502 sayılı Kanun’un yürürlük tarihinden sonra davacı ile davalı şirket arasında imzalanan konut satış sözleşmesi, bahsi geçen kanunda tanımına yer verilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi niteliğindedir. Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı açık ise de 6502 sayılı TKHK’nın 41/1. maddesindeki açık hüküm karşısında resmî şekle uyulmadığından satıcı tarafından geçersizliği ileri sürülemeyeceğinden, artık noterde düzenlenmemiş olsa dahi sözleşmenin geçersiz olduğu yönünde bir değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır. Bu nedenle somut uyuşmazlığın Özel Daire bozma ilamındaki açıklamaların aksine 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan koşullara göre değil de, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı TKHK’nın ilgili hükümleri ve davacı tüketici ile davalı satıcı şirket arasında hâlen ayakta olan ön ödemeli konut satış sözleşmesinde taraflara tanınan hak ve borçlar çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekmektedir.” Hükmüne yer verilmiştir.
Satıcının Şekle Aykırı Adi Yazılı Sözleşmeye Dayanarak Tüketiciden Ödeme Talep Etmesi Mümkün Değildir.
Dahası Kanun Koyucu, satıcının yalnızca adi yazılı sözleşmenin şekle aykırılığını ileri süremeyeceğiyle yetinmemiş, geçerli kabul edilen adi yazılı sözleşmeye dayanarak ödeme talep etmesinin de önünü kapatmıştır. Nitekim 41/2. Maddede açıkça, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça satıcının tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyeceğini de ifade etmiştir.
4)Satıcının Teminat Gösterme ya da Bina Tamamlama Sigortası Yaptırma Yükümlülüğü
Kanun’un 42. Maddesi uyarınca Satıcının, konut adedi 30’un üzerindeki projeler için ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; bina tamamlama sigortası yaptırması veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat yöntemlerinden birine dayanarak teminat sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalanmadan en az bir gün önce tüketiciye teslim edilmesi gereken ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi ile birlikte verilecek teminatın bina tamamlama sigortası olması halinde, Hazine Müsteşarlığı tarafından yürürlüğe konulan Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları gereği tüketiciye verilmesi zorunlu bulunan bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu da tüketiciye verilir.
Banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur.vÖn ödemeli konut satışının banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda, satıcı yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciler, kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebilirler.
Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir. Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez. Satıcı, yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilir. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise tüketicinin hakları saklıdır.
Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi (konut kredisi) ile yapılması halinde, kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, satıcı kullanılan bağlı kredi tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak zorundadır.
D. SONUÇ
Mevzuatımızda gayrimenkul satışının resmi şekilde yapılacağı düzenlenmiş, ancak içtihatlarla adi yazılı sözleşmeyle satışan gayrimenkulün teslim edilmesi halinde tescilinden kaçınılmasının hakkın kötüye kullanılmasını oluşturacağı şeklinde uygulama gelişmiştir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ise ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde şekle aykırılığın satıcı tarafından ileri sürülemeyeceği yönünde açık hükme yer verilmek suretiyle, adi yazılı ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile konut satın alan tüketicilerin korunması sağlanmıştır.
Arb. Av. Ahmet Can Öztürk
Yönetici Ortak
Öztürk & Kuru Avukatlık Ortaklığı
Ocak 2026