Ülkemizde 1950’lerde başlayan iç göç nedeniyle özellikle büyük şehirlerde gecekondulaşma ve çarpık kentleşme meydana gelmiştir. Aynı durumun daha küçük il ve ilçeler için de söz konusu olduğu gerçeği bir yana, bu durumdan en çok büyük kentlerin etkilendiği şüphesizdir.
Şehirlerdeki nüfus artışı ve gecekondulaşma ile imar uygulamalarının orantısız şekilde artış göstermesi nedeniyle; 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun (İmar Affı Kanunu) çıkarılarak 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda olmayan “bedele dönüştürme” uygulaması hukukumuza sokulmuştur.
2981 Sayılı İmar Affı Kanunu’nun 10/c maddesi, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18.maddesi’ne göre yapılacak parselasyon işlemleri ile giderilemeyen hisse çözümünü yapmak için; imar mevzuatına aykırı arazi ve arsaları hisselendirme ve hisselendirme neticesinde pay alamayacak maliklerin hisselerini ise Kamulaştırma Kanunu’na göre bedele dönüştürüp tapudan terkin ve tescil etme imkanı tanımaktadır.
Bedele dönüştürme işlemi 2 şekilde yapılabilmektedir:
Birinci yol, bedele dönüştürülen taşınmaz bedelinin Kamulaştırma Kanunu’na göre tespit edilerek önceki malike peşinen ödenmesidir. Bu yöntem, Kamulaştırma yapmaksızın kamulaştırma bedelini ödeyerek taşınmaza sahip olma yetkisi vermektedir.
İkinci yol ise, yine Kamulaştırma Kanunu’na göre belirlenen bedeli parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis etme yöntemidir.
Makalemizin asıl konusunu bu yöntem, yani imar uygulaması nedeniyle bedele dönüştürülen pay karşılığı tesis edilen ipotekler ve bu ipoteklerin terkini için izlenmesi gereken yollar oluşturacaktır. Makalemizde ipotek tesisi işleminin iptali için idari yargıda izlenebilecek yola yer verilmeyecektir.
Bu yöntem ile bedele dönüştürülüp ipotek tesis edilen taşınmaz maliklerinin pek çoğunun taşınmazları üzerinde ipotek olup olmadığını bilmedikleri, ipotek lehtarlarının ise ipotekle teminat altına alınmış alacakları olduğunun farkında olmadıkları görülmektedir. Bunun sebebi; tarafların yeterince bilgilendirilmemiş olmalarının yanında, ipotek tesis işleminin üzerinden geçen uzun yıllarda taşınmazların miras ya da iradi yolla el değiştirmiş olmasıdır.
Çoğu zaman aleyhine ipotek tesis edilen taşınmaz malikinin, taşınmazı üzerinde tasarrufta bulunmak istediğinde böyle bir ipotek olduğundan haberdar olduğu ve ipoteği kaldırmaya ihtiyaç duyduğu görülmektedir.
Nadiren de olsa, ipotek lehtarının yani alacaklının da “ipotek bedelinin arttırılması” davası açtıkları ve/veya alacağın tahsili için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe giriştikleri görülmektedir.
İmar uygulamasıyla bedele dönüştürülen pay nedeniyle tesis edilen ipotek nasıl kaldırılır?
İmar uygulamasından kaynaklanan ipoteğin kaldırılmasının temelde iki yolu bulunmaktadır: Bunlardan birincisi, tarafların uzlaşması üzerine ipotek lehtarı veya mirasçıların tamamının onayıyla (iradi) ipoteğin kaldırılması; ikincisi ise, ipoteğin kaldırılması için dava açılmasıdır.
Tarafların ivazlı ya da ivazsız olarak uzlaşması mümkünse, dava yoluna başvuruya gerek kalmaksızın ipoteğin terkini mümkündür.
Tarafların uzlaşmasının mümkün olmadığı ya da taraf teşkilinin sağlanmasının mümkün olmadığı durumlarda ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde ipoteğin kaldırılması talepli dava açılması zorunlu olacaktır.
Depo edilecek ipotek bedelinin belirlenmesi:
İpoteğin kaldırılması davaları ödeme hukuki sebebine dayalı ise, ödemenin ispatlanması halinde ipoteğin kaldırılmasına karar verilebilecektir.
Ancak taraflara ulaşılamadığı ya da taraflarla bedel konusunda uzlaşılamadığı yani alacaklının temerrüdü hukuksal sebebine dayanılarak ipoteğin kaldırılması talep ediliyorsa, ipotek bedelinin alacaklı adına açılacak hesaba depo edilmeden ipoteğin fekkine karar verilemeyecektir.
Hemen belirtmek gerekir ki, bedele dönüştürme işlemlerinin üzerinden yaklaşık 20-30 yıl zaman geçmiş ve o dönemde Eski Türk Lirasının kullanılıyor olması nedeniyle, tapuda görünen ipotek bedellerinin bu gün işlerliği kalmamıştır. Açılan davalarda ipotek bedellerinin 2-3 Türk Lirası’na tekabül edecek şekilde altı sıfır atılmadan önceki miktarlar üzerinden belirlendiği görülmektedir. Bu nedenle ipoteğin kaldırılması davalarında davalı ipotek lehtarlarının, ipotek bedelinin arttırılması/güncellenmesi talepli davalar açtıkları ve bu davaların da bekletici mesele yapıldığı görülmektedir.
Depo edilecek ya da hak sahibine ödenecek ipotek bedelinin belirlenmesinde ipotek bedelini ödeyecek kişi ya da kuruma göre bir ayrıma gidilmesi gerekmektedir:
Aleyhine ipotek tesis edilen tarafın İdare olması halinde, ipotek bedelinin hangi kriterlere göre arttırılacağını, 07.09.2016 tarihinde yürürlüğe giren 6745 sayılı Kanunun 35. maddesi ile 2942 sayılı Yasaya eklenen geçici 12. Maddesi belirlemiştir.
Buna göre taşınmazın değeri; uygulamanın tapuda tescil edildiği tarih değerlendirme tarihi olarak esas alınmak ve o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edilir. Tespit edilen bu bedel, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosu esas alınmak suretiyle dava tarihi itibariyle güncellenir ve ortaya çıkan gerçek bedel hak sahibine ödenir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2017/21889 E. ve 2017/22298 K. Sayılı karar ve hatta 2017 yılı içinde konu ile ilgili verdiği tüm kararları da bu yöndedir.
Aleyhine ipotek tesis edilen tarafın özel hukuk kişisi olması halinde ise ikili bir ayrıma gidilmiştir:
İpotek bedelini ödeyerek ipoteğin fekkini talep edenin aleyhine ipotek tesis edilen kişi ya da mirasçıları olması halinde: bedele dönüştürülen payın dava tarihindeki rayiç bedeli; emsal araştırması, keşif ve bilirkişi raporu ile belirlenerek bu bedel depo edilip ipoteğin fekkine karar verilebilecektir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2009/2277E. ve 2009/3223K. sayılı kararı ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin konu ile ilgili güncel tüm kararları bu yöndedir.
İpotek bedelini ödeyerek ipoteğin fekkini talep edenin aleyhine ipotek tesis edilen kişi ya da mirasçıları değil de, taşınmazı imar uygulaması sonrası devralan 3.kişi olması halinde:
Taşınmazın üzerindeki ipotekle birlikte devri mümkün olduğundan, taşınmazın bu şekilde devri halinde, devralan yeni malikin taşınmaz üzerindeki ipotek bedelini ödeyerek ipoteği kaldırabilmesi gerekmektedir. Zira tapuya güven ilkesi uyarınca, taşınmazı almadan önce gerekli araştırmayı yaparak ne kadar bedelli ipotek olduğunu görüp satın alan kişinin, tapu kaydındakinden daha yüksek bir bedelden sorumlu tutulması Tapu kayıtlarının güvenilirliğini zedeleyecektir.
Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2016/5603 E. ve 2017/1786 K. sayılı kararında ve konu ile ilgili yerleşik kararlarında aynı kanıya ulaşmıştır.
Ancak bu konuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2012/12431 E. ve 2012/13956 K. sayılı kararında taşınmazı imar uygulaması sonrasında devralan yeni malikin de taşınmaz dava tarihindeki rayiç bedelinden sorumlu olacağına karar vermiştir.
Bu konuda 5. ve 14. Hukuk Daireleri arasındaki içtihat farklılığı bir yana, doktrinde de oturmuş bir görüş bulunmamaktadır.
Ancak Tapuya güven ilkesi ve ipotek lehtarının uzun yıllar alacağını takip etmekte ihmalkar davranması birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazı Tapu kayıtlarındaki örneğin 2,00 TL’lik ipotek bedelini görerek satın alan üçüncü kişinin güncel rayiç bedeli olan 300.000,00 TL’den sorumlu tutulması Tapuya olan güveni sarsacaktır. Hatta ve hatta bu durumun zamanla ipotekli taşınmazların devrini imkansız hale getireceğini söylemek yanlış olmaz, zira daha sonradan ipotek bedelinin binlerce kat artabileceği ihtimali, kişileri taşınmazı ipotekle birlikte devralmaktan kaçınmaya sürükleyecektir. Bu nedenle Yargıtay 5. Hukuk dairesi içtihatlarının kamu barışını ve güvenini koruyucu niteliği nedeniyle yerinde olduğu kanaatindeyiz.