Emlak Vergisi

1. GİRİŞ

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu (Bundan böyle “Kanun” olarak anılacaktır), 29.07.1970 tarihinde kabul edilmiş ve 11.08.1970 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun’un ilk 11 maddesi Bina Vergisi’ne, 12 ile 21’inci maddeleri arası Arazi Vergisi’ne ve 42 ile 49. Maddeleri arası ise Değerli Konut Vergisi’ne ayrılmıştır. Makalemizde Değerli Konut Vergisi’ne yer verilmeyecek ve Değerli Konut Vergisi ayrı bir makalenin konusu olarak işlenecektir. Bina Vergisi ve Arazi Vergisi’nin her ikisini de ifade edecek şekilde “Emlak Vergisi” terimi kullanılacaktır.

2. EMLAK VERGİSİ YÜZDE KAÇ ÖDENİR?

Kanun’un 8. Maddesi uyarınca Bina Vergisi, meskenlerde vergi değerinin binde biri, mesken dışı diğer binalarda ise vergi değerinin binde ikisi oranında uygulanır. Büyükşehir belediye sınır ve mücavir alanları içindeki binalarda ise bu oranlar iki katı olarak alınır.

Kanun 18. Maddesi ise Arazi Vergisi’nin arazilerde vergi değerinin binde biri, arsalarda ise binde ikisi oranında uygulanacağını, büyükşehir belediye sınır ve mücavir alanlarında ise bunun iki katı olarak alınacağını düzenlemiştir.

3. GAYRİMENKULÜN DEĞERİ (RAYİÇ BEDEL) NASIL BELİRLENİR?

Kanun’un 7. Maddesi ile Bina Vergisi’nin matrahı binanın vergi değeri, Kanun’un 17. maddesi ile Arazi Vergisi’nin matrahı ise arazinin vergi değeri olarak belirlenmiştir. 29. Madde, vergi değerinin takdir komisyonu tarafından belirlenecek rayiç bedel olduğunu göstermektedir.

Buna göre Arazi Vergisi için vergi değeri ya da halk arasında kullanılan adıyla rayiç bedel, 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun (Bundan böyle “VUK” olarak anılacaktır) 74. Maddesi uyarınca takdir komisyonlarınca taşınmazın bulunduğu cadde, sokak ya da mahalle göz önünde bulundurularak takdir olunacak birim değerin gayrimenkulün yüzölçümü ile çarpılması sonucunda ortaya çıkan miktardır.

29. Madde’ye göre Bina Vergisi’ne matrah teşkil edecek vergi değeri yani rayiç bedel, Arazi Vergisi için takdir komisyonunca belirlenen arsa değeri ile bina metrekare inşaat maliyetlerinin toplanması metoduyla hesaplanacaktır.

Takdir komisyonları 4 yılda bir toplanarak rayiç bedele esas olacak birim değerleri tespit etmektedir. Takip eden yıllarda ise rayiç bedel, bir önceki yıl rayiç bedelinin VUK uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılması suretiyle bulunur.

4. TAKDİR KOMİSYONU TARAFINDAN BELİRLENEN
RAYİÇ BEDELE KARŞI DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Kanun’un rayiç bedeli mükellefin beyan ettiği 20. Maddesi, 03.04.2002 tarihli 4751 Sayılı Kanun’un 2. Maddesiyle iptal edilmiş ve bildirim esasına geçilmiştir. Bunun üzerine yukarıda yer verilen usul uygulanarak vergi değerinin 4 yılda bir takdir komisyonları aracılığıyla tespiti yoluna gidilmiştir. Ancak tespit komisyonu kararları kesin olmayıp yargı denetimine tabidir. Ne var ki tespit komisyonu kararları mükelleflere tebliğ edilmeyip bağlı bulunulan belediye ve muhtarlıklara teslim edilmekte ve buralarda ilan edilmektedir. Vatandaşların bunları öğrenmeden itibaren 30 gün içinde dava açabilecekleri kabul edilmektedir.

Bununla birlikte Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, E. 2022/14 K. 2023/2 T. 15.02.2023 kararında “Bu durumda Kanun’da takdir komisyonu kararlarının mükelleflere tebliğ edilmesi yönünde bir usul benimsenmemiş olması durumu gözetilerek mükelleflerce emlak vergisine esas asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açabileceklerinin kabul edilmesi gerekmekte olup bu tarihten sonra dava açma imkanı bulunmamaktadır.” İfadelerine yer vermekle takdir komisyonu kararının alındığı yılın son gününe kadar da ilgili davanın açılabileceğini içtihat etmiş bulunmaktadır.

5. EMLAK VERGİSİNDEN GEÇİCİ MUAFİYETLER

 Kanun’un 5. Maddesi’nde Bina Vergisi’nden, geçici olarak muaf olan binalar sıralanmıştır. Buna göre:

1. Yeni inşa edilen binaların, yapı kullanma iznini aldıkları yılı takip eden yıldan itibaren 5 yıl boyunca vergi değerinin ¼’ü geçici olarak vergiden muaftır.
2. Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu uyarınca turizm müessesesi belgesi alan işletmelerin binaları, belgenin alındığı yılı takip eden 5 yıl boyunca bina vergisinden muaftır.
3. Binaları afetten etkilenen mükellefler, afet bölgesinde ya da kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilecek binalar, 10 yıl boyunca vergiden muaftır.
4. Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar bu vasıflarını korudukları müddetçe vergiden muaftır.
5. Geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşaasını takip eden 5 yıl süre ile vergiden muaftır.
6. Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında inşa edilen binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren beş yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Kanun 15. Maddesi’nde ise Arazi Vergisi’nden geçici muafiyetler sıralanmıştır. Bunlara aşağıda yer verilmiştir:

1. Devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilen araziler 50 yıl boyunca arazi vergisinden muaftır.
2. Tarıma elverişli olmayan sahaların ıslah tedbirleriyle yeniden tarıma elverişli hale getirilmesinde 10 yıl süreyle arazi vergisinden muafiyet uygulanır.
3. Teknik, ekonomik ve ekolojik bakımlardan gerekli şartları haiz olan arazide yeniden fidanla dikim veya aşılama veya yeniden yetiştirme suretiyle ağaçlık, meyvalık, bağ ve bahçe meydana getirilmesinde asgari 2 yıl, azami 15 yıl vergiden muaftır.
4. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca, organize sanayi bölgeleri için iktisap olunduğu veya bu bölgelere tahsis edildiği kabul edilen arazi sanayici lehine tapudaki tescilin yapılacağı tarihe kadar ve Cumhurbaşkanınca serbest bölge ilan edilen araziler ise kullanıcı lehine tapuda tescilin yapılacağı tarihe kadar arazi vergisinden muaftır.
5. Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında yapılan yatırımlar için iktisap olunan veya tahsis edilen araziler Yatırım Teşvik Belgesi süresince vergiden muaftır.

6. EMLAK VERGİSİ NE ZAMAN BELLİ OLUR, NE ZAMAN ÖDENİR?

Kanun’un 11 ve 21. Maddeleri birbirine paralel olarak, takdir komisyonlarınca 4 yılda bir defa olmak üzere yapılan takdir işlemlerinin ardından Ocak ve Şubat aylarında ilgili belediye tarafından yıllık olarak emlak vergisinin tarh ve tahakkuk ettirileceğini düzenlemiştir.

Kanun’un 30. Maddesinin ilk fıkrasında “Emlak Vergisi birinci taksidi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksidi Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.” ifadelerine yer verilmiştir.

7. TAHAKKUK İŞLEMİNE KARŞI DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Emlak Vergisi’nin tahakkuk işlemine karşı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. Maddesi uyarına 30 gün içinde vergi mahkemelerinde dava açılabilecektir. Yukarıda yer verildiği üzere Emlak Vergileri Ocak ve Şubat aylarında tarh ve tahakkuk etmektedir. Tahakkuk işleminin ardından dava açma süresinin kaçırılmaması gerekmektedir.

Nitekim Danıştay 9. Daire, 2021/1222 Esas sayılı dosyasından verdiği 19.03.2024 tarih ve 2024/1332 Karar sayılı kararında aynen “2002 yılında yapılan değişikliklerle, emlak vergisinde beyan esası kaldırılarak, bildirim esasına geçilmiş, arsa ve arazi değerlerinin 4 yıl da bir takdir komisyonunca belirlenen cadde ve sokak rayiçlerine göre tarh ve tahakkuk edeceği, 4 yılda bir yapılan genel takdiri izleyen yıllarda ise emlak vergisinin, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle belirleneceği kurala bağlandığından, somut olayda genel takdir yılının 2018 yılı olduğu, emlak vergisinin yasa gereği Ocak ve Şubat ayında tarh ve tahakkuk edeceği, olayda ise dosyadaki belgelerden 2018 yılı vergisinin 08/01/2018 tarihinde tahakkuk ettiği anlaşıldığından, açılacak davalarında bu tarihten itibaren 30 gün içinde açılması gerekmektedir.” ifadelerine yer verilmiştir.

8. ÖRNEK DAVALAR ve İÇTİHATLAR

1. Özelge B.07.1.GİB.4.61.15.01-606-13-2012-33, T. 06.03.2012: Turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile bina vergi değerinin tamamının geçici emlak vergisi muafiyetinden faydalandırılması gerekmektedir.
2. Danıştay 9. Daire, E. 2021/1222 K. 2024/1332 T. 19.03.2024: Tahakkuk tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılması gerekmektedir.
3. Danıştay 9. Daire, E. 2019/1381 K. 2022/1084 T. 30.03.2022: Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında inşa edilen binaların, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren beş yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılmalıdır.
4. Danıştay 9. Daire, E. 2019/743 K. 2022/1067 T. 30.03.2022: işlemin tatil köyünün tamamının lüks sınıf olduğundan bahisle yapılan tarhiyat sonucu ödenen vergilerin yasal faiziyle iadesi gerekir.
5. İstanbul BİM 5. Vergi Dava Dairesi, E. 2020/1241 K. 2020/3424 T. 26.06.2020: köy tüzel kişiliği kaldırılıp mahalle vasfına dönüştürülen yerden beş yıl süreyle emlak vergisi alınmaz.
6. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, E. 2022/548 K. 2022/1013 T. 14.09.2022: Kamulaştırmasız el atılan taşınmazdan emlak vergisi alınmayacağı hakkında.
7. İzmir BİM 3. Vergi Dava Dairesi, E. 2017/591 K. 2017/831 T. 29.05.2017: Zırai faaliyet yürütülen taşınmazdan arazi vergisi alınmayacağı hakkında.

 9. SONUÇ

Emlak Vergisi; bina, arazi ve değerli konut vergilerinden oluşmaktadır ve taşınmazın rayiç bedeli üzerinden binde bir yahut iki gibi oranlarla ödenmektedir. Taşınmazların rayiç bedeli takdir komisyonlarınca tespit edilmektedir. Takdir komisyonu kararlarının gerçeği yansıtmaması halinde bunlara karşı tespit işleminin yapıldığı yıl içinde dava açılması gerekmektedir.

Kanunda pek çok daimi ve geçici muafiyet ile istisnalara yer verilmiştir. Özellikle bunların da göz önünde bulundurulması ve tahakkuk işleminin ardından 30 gün içinde dava açılarak haksız ve hukuka aykırı şekilde emlak vergisi ödenmesi önlenebilmektedir.

 

 

 

Arb. Av. Ahmet Can ÖZTÜRK
Öztürk&Kuru Avukatlık Ortaklığı
Ağustos 2025