Giriş
Konut kapıcılığı, 4857 sayılı İş Kanunu’nun “konut kapıcılarının özel çalışma koşulları” başlıklı 110. Maddesinde düzenlenmiş olup bu maddede konut kapıcılarının çalışma koşulları ve hukuki haklarının Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikle düzenleneceği belirtilmiştir. Bu maddeye dayanılarak hazırlanan Konut Kapıcıları Yönetmeliği “Yönetmelik” 03.03.2004 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürülüğe girmiştir.
Yönetmeliğe göre konut kapıcısı ”Anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri” gören kişidir.
Konut Kapıcısı İstihdam Etmek Zorunlu Mudur?
İş Kanunu ve Yönetmelik’te apartmanlarda kapıcı çalıştırılmasına yönelik zorunluluk getiren bir düzenleme bulunmasa da 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde hangi binalarda kapıcı dairesinin bulunması gerektiğine ilişkin hüküm mevcuttur. Kapıcı dairesi bulundurma zorunluluğu tek bir kritere bağlı olmayıp; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri, binadaki ısıtma sistemi ve taraflar arasındaki sözleşmesel yükümlülükler gibi farklı faktörlere göre değişkenlik göstermektedir.
Kapıcısına Görevi Nedeniyle Konut Vermek Zorunlu Mudur?
Yönetmeliğin “Kapıcı Konutu ve Tahliyesi” başlıklı 13. Maddesi; “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmüne haizdir. Ancak Yönetmeliğin ilgili hükmü Danıştay 10. Dairesi’nin 13.03.2007 tarih ve 2004/6952 E. 2007/946 K. sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Kapıcıların kendilerine verilen görevleri yerine getirebilmelerinin kapıcı konutu olarak ayrılan yerde oturmasını zorunlu kılması gerekçe olarak gösterilmiştir. Davalı idare tarafından ilgili karara karşı yapılan temyiz istemi Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 17.09.2012 tarih ve 2007/2123 E. 2012/1180 K. sayılı kararı ile reddedilmiştir. Yine aynı kurul tarafından 05.02.2015 tarih ve 2013/1692 E. 2015/245 K. sayılı karar ile karar düzeltme başvurusunun da reddine karar vermiştir.
Bu haliyle konut olarak kullanılan ve daire sayısı sözleşmesel hükümler ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre kapıcı dairesi yapılması zorunlu olan binalarda bu konut, görevi nedeniyle yalnızca kapıcıya tahsis edilebilecektir. Ancak kapıcı dairesi yapılması zorunlu olmayıp konut olarak kullanılan binalar ile işyeri olarak kullanılan binalarda kapıcı dairesi ayrılması ve dolayısıyla kapıcıya konut tahsisine ilişkin bir zorunluluğun bulunmadığı sonucu çıkmaktadır.
Bununla birlikte konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir. Yargıtay 22. Hukuk Dairesi 2017/9810 E. ve 2018/3097 K. sayılı 13.02.2018 tarihli kararında rögar bulunan, rutubetli ve sağlıksız bir konutun tahsis edilmesi kapıcı için haklı fesih nedeni sayılmıştır.
Kapıcıdan Kira Bedeli İstenebilir Mi?
Yönetmeliği 13. maddesinde bu husus; “Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.” şeklinde düzenlenmiştir.
Bu konuda yönetmeliğin hükmü oldukça açıktır, kapıcıya görevi nedeniyle tahsis edilen konut için kira bedeli istenemez. Bu kuralın bir diğer sonucu, kira bedelinin ücrete sayılamayacağı ve işverenin ücret ödeme borcunun devam ettiğidir.
Kat Maliklerinin Kapıcı Giderlerine Katılımı Nasıl Olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde kat malikleri arasında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
Konut Kapıcıları Hakkındaki İş Hukuku Düzenlemeleri
Kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde; iş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzasının bulunması gerekir.
Çalışma Süresi
Çalışma süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır. Kapıcıların çalışma süreleri haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile azaltılabilir. Ayrıca, İş Kanunu’nun 63 üncü maddesindeki süreyi aksatmamak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi de kurulabilir. Açıklamak gerekirse, tarafların anlaşması ile haftalık normal çalışma süresi, işyerlerinde haftanın çalışılan günlerine, günde 11 (on bir) saati aşmamak koşulu ile farklı şekilde dağıtılabilir. Bu halde, iki aylık süre içinde işçinin haftalık ortalama çalışma süresi, normal haftalık çalışma süresini aşamaz. Kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi çalışma süresinden sayılmaz. Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları ve iklim şartları dikkate alınarak düzenlenebilir.
Ücret Ödemesi ve İzin Hakları
Kapıcının ücreti İş Kanunu hükümlerine göre ödenir. Ücret en geç ayda bir ödenir. İş sözleşmeleri veya toplu iş sözleşmeleri ile ödeme süresi bir haftaya kadar indirilebilir. İş Kanunu ile taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümlerine göre hafta tatili verilir. Ulusal bayram ve genel tatil günlerinde kapıcının çalıştırılıp çalıştırılmayacağı da bu sözleşmede belirlenir. Bu günlerde kapıcının çalışması halinde İş Kanunu 47. Maddesi uyarınca ücreti ödenir. Kapıcıya İş Kanunu hükümlerine göre yıllık ücretli izin kullandırılır.
Kıdem ve İhbar Tazminatı
Kapıcılar, 1475 sayılı Kanun’a göre kıdem ve 4857 sayılı Kanun’a göre ihbar tazminatına hak kazanabilir. Kapıcı, iş akdinin 4857 sayılı Kanun’un 25/2. maddesi uyarınca sonlandırılması halinde kıdem tazminatına hak kazanamayacaktır. Kıdem tazminatı hesabında, ödenen ücret dışında kapıcıya sağlanan ayni menfaatler de dahil edilecektir. Örneğin kapıcıya konut tahsis edilmişse bu konutun emsal kira bedeli, ücretsiz kullandırılan elektrik, su ve doğalgaz bedellerinin de kıdem tazminatına esas giydirilmiş ücrete dahil edileceği hususu önem arz etmektedir.
Yönetmeliğin 3.maddesinde işveren olarak kat maliki veya ortakları olarak belirlendiğinden kıdem ve ihbar tazminatının ödenmesinden kat malikleri sorumludur, kiracıların bu ödemelerde sorumluluğu bulunmamaktadır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre; kat maliki kıdem tazminatını ödemezse, kiracı anılan tazminatı kira miktarı ile sınırlı olarak ödemekle yükümlü olup yaptığı ödeme kira borcundan düşürülecektir.
Kapıcı Konutu Nasıl Tahliye Edilir?
Bu konuda taraflar arasında akdedilen iş sözleşmesi öncelikle uygulanmak kaydıyla, kapıcı konutunun boşaltılmasında genel hükümler değil 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek 2. maddesi hükmü uygulanacaktır. Anılan düzenlemeye göre sözleşmesi herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren kapıcı, kendisine tahsis edilen yeri 15 (on beş) gün içerisinde boşaltmak zorundadır.
Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz.
Sonuç
Konut kapıcıları kent yaşamında önemli bir yer tutmakta olup görev ve sorumlulukları, iş hukuku uyarınca hakları, kat maliklerinin ve kiracıların yükümlülükleri, kapıcı konutunun tahliyesi gibi önemli konuların taraflarca bilinmesi hususu önem arz etmektedir.
Stj. Av. Rümeysa Darıcı
Eylül 2025
Öztürk & Kuru Avukatlık Ortaklığı