Giriş

Sözleşme; hukuki bir sonuç doğurmak üzere, iki veya daha ziyade kişinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile uyuşmasını ifade eder. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda “BK” olduğu gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “TBK” da sözleşme borç ilişkisinin kaynakları arasında sayılmış ve sözleşmenin tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulacağı hüküm altına alınmıştır.

Bir hukuki işlemin geçerli ve amacına uygun hukuki sonuçlar doğurabilmesi için o hukuki işlemi yapan kişi veya kişilerin sağlıklı bir şekilde oluşmuş iradelerinin bulunması ve yine bu iradelerinin istenilen hukuki sonuca uygun şekilde açıklanması gerekmektedir. Hukukumuzda sözleşmelere egemen olan ilke şekil serbestisidir. Buna göre, kural olarak, kanunda tersine bir açıklık olmadıkça sözleşmeler herhangi bir şekil şartına tâbi değildir (TBK md. 12/1). Bununla birlikte, bazı sözleşmelerin geçerli olabilmeleri kanun koyucu tarafından belirli bir şekle uygun olarak yapılmaları koşuluna bağlanmıştır. Bu şekil “yasal şekil” olarak adlandırılır.

Diğer yandan şekil zorunluluğunun öngörüldüğü sözleşmelerde; kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmek gerekir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Devrini Amaçlayan Sözleşmelerde Şekil

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukukî işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklindedir. TBK’nın 237. maddesinde “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.

Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup, burada öngörülen şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır. Bu nedenle resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de 30.09.1988 gün ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan binadan bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmelerde şekle aykırılığın hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla çatışması incelenmiş ve buna bir istisna getirilerek, harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin belli koşullar altında kabul edilebileceği öngörülmüştür.

Anılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” sonucuna varılmıştır.

İçtihadı Birleştirme Kararı, gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere bina inşa etmekte olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile Getirilen Düzenleme

Kanun koyucu bu şekilde gerçekleşen taşınmaz satışlarında tüketicilerin mağdur edilebildiğini görmüş ve 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ön ödemeli konut satış sözleşmelerini özel olarak düzenlemiş, ayrıca çok açık bir hükme yer vererek adi yazılı şekilde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçersizliğinin satıcı tarafından ileri sürülemeyeceği kuralını getirmiştir.

Günümüzde tüketiciler inşaat şirketlerince uygulanan bir kısım pazarlama yöntemleri ve daha ekonomik olması sebebiyle genellikle proje aşamasında henüz mevcut olmayan veya inşası devam eden konutları satın almaktadır. Uygulamada maketten satış veya sat-yap olarak bilinen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, konutu satın alan tüketici satış bedelini peşin veya taksitler hâlinde ifa etmekte, konut ise daha sonra teslim edilmektedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı TKHK’nın 40/1. maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmış olup, satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması tüketici için birtakım riskler taşıdığından, bu durum tüketicilerin özel olarak korunması ihtiyacını doğurmuştur. Bu bağlamda tüketici haklarının güvence altına alınması için satıcının tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü (md. 40/2), ön ödemeli satış sözleşmelerinin yapı ruhsatı alınmadan yapılmasının mümkün olmadığı (md. 40/3) ve teminat gösterilmesi zorunluluğu (md. 42/1) gibi tüketiciler lehine birtakım düzenlemeler yapılmıştır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekli ise Kanun’un 41/1. maddesinde; “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Maddenin gerekçesi ise “Resmi şekilde sözleşme yapmayan satıcının, daha sonra tüketiciye karşı sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını öne sürerek sözleşmenin geçersizliğini iddia etmesi de hakkaniyete uygun olmayacağı için yasaklanmıştır.” denilerek açıklanmıştır. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde taşınmaz satışı şeklinde ya da noterde taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada sözleşmeler daha çok taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmakta olup, satış vaadi sözleşmelerine resmiyet verecek makam 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca noterlerdir. Öte yandan tapu harcı ve noter masraflarının yüksek olması ve bu tür masrafların daha çok tüketicilere yükletilmesi karşısında, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin sıklıkla adi yazılı şekilde yapıldığı da bilinen bir gerçektir. Bu durumu dikkate alan kanun koyucu, resmî şekil kurallarının amacına aykırı kullanılarak tüketicilerin mağdur edilmelerini engellemek için resmî şekilde yapılmayan sözleşmelerin, satıcı tarafından sonradan tüketicinin aleyhine olacak şekilde geçersiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini hükme bağlamıştır (md. 41/1). Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli aykırılık nedeniyle geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği kabul edilmesi gerekmektedir.

Tüm bu açıklananlardan anlaşılacağı üzere ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmeleri gerekir. Yukarıda değinilen genel hükümler uyarınca resmî şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlük olsa da 6502 sayılı TKHK’nın 41/1. maddesinde satıcıya sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri sürme yasağı getirildiğinden maddedeki koşulların bulunması hâlinde tüketicinin tescili isteyebileceği kabul edilmelidir.

Sonuç

Ön ödemeli konut satışlarında tüketicilerin doğru ve açık biçimde bilgilendirilmesi, yasal hükümlere uyulmaması durumunda olası mağduriyetlerin önlenmesi açısından büyük önem taşır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile getirilen ve yukarıda açıklanan düzenleme tüketici haklarının korunması açısından hayati önem taşımaktadır.