GİRİŞ
2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu (Bundan böyle “Kanun” olarak anılacaktır), 26.05.1981 tarihinde kabul edilmiş ve 29.05.1981 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun’un “imarla ilgili harçlar” başlıklı 80/a maddesinde; Belediye sınırları ve mücavir alanları içinde 3194 Sayılı İmar Kanunu’na göre ilk kez yapılan veya istek üzerine gerçekleştirilen müteakip parselasyon işlemlerinin Parselasyon Harcı’na tabi olduğu hükme bağlanmıştır.
Parselasyon; büyük bir parselin üzerinde inşaat yapılabilecek daha küçük parsellere bölünmesi işlemidir. Nitekim Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Genel İlkeler” başlıklı 5/12. Maddesinde “Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.” İfadelerine yer verilerek inşaat yapmanın ön koşulunun parselasyon olduğu tespit edilmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği parselasyon işlemini tevhid ve ifraz işlemlerinin de ön koşulu olarak düzenlemiştir.
PARSELASYON YETKİSİ HANGİ KURUMDA?
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi parselasyon işleminin; arazi, belediye sınırları ve mücavir alanları içinde ise Belediye, belediye ve müvacir alan sınırları dışında ise Valilik tarafından yapılacağını hükme bağlamıştır.
5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu uyarınca, büyükşehir belediyesi tarafından hazırlanan nazım imar planına uygun olarak parselasyon planlarını yapma yetkisi genel olarak ilçe belediyelerindedir. Ancak bunları aynen veya değiştirerek onaylamak yetkisi Büyükşehir Belediyelerine verilmiştir.
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI NEDİR?
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık payı ayrı bir makalenin konusunu oluşturacağından burada kısıtlı bilgiye yer verilmiştir.
PARSELASYON HARCI NASIL HESAPLANIR?
İlk kez yapılan parselasyon işlemlerinde harcın hesaplanması sırasında yol, yeşil alan gibi kamuya terk edilen alanlar çıkarıldıktan sonra kalan net alan dikkate alınarak hesaplanacaktır.
Harç, belediyelerin sınıfları göz önünde bulundurularak konut ve ticari bölümler için ayrı ayrı olmak üzere Kanun’un 84. Maddesi uyarınca metrekare üzerinden tespit edilmektedir.
HAKSIZ ALINAN PARSELASYON HARCINA KARŞI DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Kanun’un 80. Maddesine göre tahsil edilen Parselasyon Harcı’na karşı ödeme tarihinden itibaren 30 gün içinde doğrudan dava açılması ya da 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulu Kanunu’nun 11. Maddesi uyarınca ilgili makama başvurulması ve başvuru sonucuna göre 11. Maddede belirtilen sürelere ilişkin esaslara uyulmak suretiyle dava açılması mümkündür.
ÖRNEK DAVALAR ve İÇTİHATLAR
- Danıştay 4. Daire, E. 2025/1432 K. 2025/1305 T. 03.03.2025: Kentsel dönüşüm alanlarından parselasyon vergisi alınmamalıdır.
“6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin 9. fıkrasında; Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanacağı hükmüne yer verilmiş, 12. fıkrasında ise; Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler arasında, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79., mükerrer 79., 80. ve ek 1. maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücretler de sayılmıştır.”
- Özelge 90792880-175.02[2022/15]-429227, T. 20.09.2022: 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun ek-3. Maddesi uyarınca Kırsal Mahalle ve kırsal yerleşik alanlardan parselasyon harcı alınmaz.
“Kırsal mahalle veya kırsal yerleşik alan olarak belirlenen yerlerde; gelir vergisinden muaf esnaf ile basit usulde gelir vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan bina, arsa ve araziler ile mesken amaçlı kullanılan binalar ve zirai istihsalde kullanılan bina, arsa ve araziler 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre alınması gereken emlak vergisinden muaftır.
Bu yerlerde, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan bina, arsa ve araziler için emlak vergisi %50 indirimli uygulanır. Kırsal mahalle veya kırsal yerleşik alan olarak belirlenen yerlerde, 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca alınması gereken bina inşaat harcı ile imarla ilgili harçlar alınmaz; anılan Kanuna göre alınması gereken diğer vergi, harç ve harcamalara katılma payları %50 indirimli uygulanır.”
- Özelge B.07.1.GİB.4.16.16.02-175.02[18-1]-217653, T. 24.10.2018: OSB’lerden parselasyon harcı alınmaz.
“Buna göre, şirketiniz adına … İlçesi, … pafta, … parselde kayıtlı bulunan taşınmazın organize sanayi bölgesi, sanayi ve küçük sanat sitesi içinde yer alması veya söz konusu taşınmaz üzerine inşa edilen binanın Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında inşa edilen yapı ve tesislerden olması halinde, söz konusu binanın 2464 sayılı Kanunun 80 inci maddesi hükmü uyarınca yapı kullanma izni ve bina inşaat harcından istisna tutulması ancak proje tasdik harcı, toprak hafriyat harcı ve kanalizasyon harcamalarına katılma payının ödenmesi gerekmektedir.”
- Danıştay 9. Dairesi’nin 2015/13026 E ve 2019/2479 K Sayılı Kararı:
“Parselasyon harcına ilişkin tarifelerin, ticaret ve konut bölgeleri için tespit edildiği, ticaret ve konut alanları dışındaki, kamuya bedelsiz olarak terk edilmiş veya edilecek olan sosyal donatıların bulunduğu alanların ilk parselasyon harcı hesaplanmasında dahil edilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı…”
- Gelir İdaresi Başkanlığı ‘nın 09.06.2008 tarih ve B.07.1.GİB.0.66/6609-599/57582 Sayılı Özelge
“Bu hükümler çerçevesinde, söz konusu taşınmazlar üzerine yapılacak parselasyon işleminde, parselasyon harcının tamamının talepte bulunan mal sahipleri tarafından peşin olarak ödenmesi gerektiği, taksitler halinde ödeme yapılması imkanının bulunmadığı değerlendirilmektedir.”
SONUÇ
Parselasyon harcı konut ve ticari alanlar için yapılan parselasyon işlemlerinden kamuya terk edilen alanlar çıkarıldıktan sonra kalan net arazi büyüklüğü üzerinden tarifeye göre belirlenerek alınır ve peşin olarak ödenir. Muafiyet ve diğer sebeplerle hukuka aykırı olan parselasyon harcına karşı dava açılması mümkündür.
Arb. Av. Ahmet Can Öztürk
Eylül 2025