1. GİRİŞ
31.08.2023 Tarihli Resmi Gazete’de Ticaret Bakanlığı’ndan (“Bakanlık”) Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Yönetmelik”) yayımlanmıştır. Bakanlık ilgili Yönetmelikle başkalarına ait taşınmazın satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişileri bazı hususlara uymakla yükümlü kıldı. Bunlar;
- Taşınmazı ilana koyan gerçek veya tüzel kişinin kimliğini, üyelikten veya ilanın yayımlanmasından önce doğrulamış olması, doğrulanmış bilgilerin güncelliğini koruması ve bu bilgileri saklaması gerekmektedir.
- İlana konu taşınmazı ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana taşınmaz sahibi tarafından yetkili kılındığını ilanı yayımlamadan önce doğrulamış olmakla yükümlüdür.
- Sıralanan yükümlülüklere uymayan kişiler hakkında 6585 Sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun uyarınca idari para cezası öngörülmüştür.
Bakanlık yayımlanan Yönetmelikle birlikte başkalarına ait taşınmazın satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişilerin piyasa yapısını bozucu veya tüketiciyi yanıltıcı ilanlarını önlemeye yönelik tedbirler almış olup öngörülen tedbirlerle etkin ve sürdürülebilir rekabet şartlarının ve tüketicinin korunması amaçlanmıştır.
2. TAŞINMAZ TİCARETİ YETKİ BELGESİ
Taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılır. Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilir. Yetki belgesi, her bir işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenir ve devredilemez.
İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için;
- Meslek odasına kayıtlı olunması
- Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması
- Meslek odası ve vergi kayıtlarındaki iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti faaliyetinin bulunması
- Sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması
- Sorumlu emlak danışmanlarının Yönetmelikte sayılan belli şartları haiz olması ve Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya Milli Eğitim Bakanlığınca yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca taşınmaz ticareti konusunda verilen en az yüz saatlik eğitimde başarılı olması, yetki belgesi başvurusunun yapıldığı tarihten önceki son 5 yıl içinde ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunlarının en az 6 ay; bunların dışında kalanların ise en az 12 ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olması gerekir.
Taşınmaz ticaretiyle iştigal edenler;
- Hizmet verdiği kişilerin tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgileri gizleyemez.
- Hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranışta bulunamaz.
- Alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan veremez.
- Aldığı her teklifi ve karşı teklifi, hizmet verdiği kişilere doğru ve objektif bir şekilde en kısa sürede yazılı olarak veya elektronik ortamda sunar.
- Taşınmazın satılması veya kiralanması ya da satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut yetkilendirme sözleşmesinin feshedilmesi veya süresinin sona ermesi durumunda, bu durumun gerçekleştiği tarihi izleyen 3 gün içinde ilan faaliyetine son verir.
- İlanlarında yetki belgesi numarasına, yetki belgesindeki işletme adı veya unvanına, adres bilgisi hariç olmak üzere il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile 15. maddenin 3. fıkrasında belirtilen diğer bilgilere, iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer verir.
- Hizmet verdiği kişilere belge imzalatmadan önce bu belgeleri okumaları için yeterli süre verir, belgelerde yer alan hükümleri açıklar ve imzalanan belgelerin birer suretini bu kişilere teslim eder.
Yetki belgesine sahip işletme mülkiyeti devir borcu doğuran işlemler ile ayni veya şahsi hak tesis eden işlemlere aracılık etmek, inceleme, araştırma ve raporlama yapmak, rayiç satış veya kira bedeli ile vergi değeri araştırması yaparak iş sahibine bu hususlarda bilgi vermek, yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirtilmesi koşuluyla tapu ve kadastro müdürlükleri, vergi dairesi müdürlükleri, yetkili idareler ve diğer kurumlardaki işlemlere aracılık etmek ve bu kurumlardan bilgi ve belge temin etmek, kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek, tamir, bakım ve onarım gibi hizmetlerin verilmesini sağlamak ve bu hususlarla ilgili süreçler hakkında iş sahibini bilgilendirmek, danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek, devre mülk ve devre tatil satış ve pazarlamasına aracılık etmek, taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetleri yürütmek yetkilerine sahip olur.
3. SONUÇ
Gerçekleştirilen yeni düzenlemeyle birlikte, başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişilere, üyelikten veya ilanın yayımlanmasından önce kimlik doğrulaması yapmalarının yanısıra, 3 ilanın yayımlanmasından önce ilana konu taşınmazın ilanına yetkili olunduğuna dair doğrulama yapma yükümlülüğü getirilmektedir.
İşbu Yönetmelik değişikliği ile tüketici mağduriyetine yol açabilen sahte ilanların engellenmesi, spekülatif fiyat artışlarının önlenmesi ve elektronik ortamda hizmet sunan ilan platformlarında yer alan ilan kirliliği ile ilanlardaki bilgi kirliliğinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Bahse konu yönetmeliklerde yapılan değişikliklere aykırı davrananlar hakkında her bir aykırılık için 10 bin Türk lirasından 100 bin Türk lirasına kadar idari para cezası uygulanması kararlaştırılmıştır. İlgili değişiklikler yayım tarihlerinden 2 ay sonra yürürlüğe girecektir.
Stj. Av. Elif KARA
Eylül 2023
Öztürk&Kuru Avukatlık Ortaklığı