1. GİRİŞ
“Tiny House” kavramı genellikle 20 ila 30 metre kare arasında bir zemin alanına sahip olan tekerlekli taşınabilir evler için kullanılmaktadır. Fakat tiny house’ların sabit olabileceği de kabul edilmektedir. Nitekim ABD’de Uluslararası Standartlar Konseyi’nin Uluslararası Konut Standartları’nda ise tiny house, çatı katı kısmı hariç 37 m² ve daha az olan zemin alanına sahip yapılar olarak tanımlanmıştır ve tanımda taşınabilirliğe ilişkin bir unsur bulunmamaktadır.
Tiny house denen bu yapılar özellikle 90’lı yıllarda ABD’de kısıtlayıcı imar kanunlarından kaçınmak ve barınma için ekonomik olarak daha ulaşılır bir alternatif sağlamak amacıyla kullanılmıştır. Günümüzde özellikle daha minimalist bir yaşam anlayışının yansıması olarak karşımıza çıkmakta ve bazı sürdürülebilirlik endişelerine cevap olmaktadır. Özellikle daha az enerji tüketimine sebep olması, daha az malzeme gerektirmesi ve bu malzemelerin sıklıkla doğal ya da geri dönüştürülebilir malzemelerden seçilebilmesi, bu minik evleri sürdürülebilirlik açısından tercih edilir kılmıştır. 2020’de COVID-19 pandemisiyle birlikte de kullanımı daha da yaygınlaşmış ve kalabalık şehir yaşantısından uzaklaşmak ve doğaya daha yakın yaşamak isteyenlere bir çözüm sunarak son yıllarda bir akım haline gelmiştir.
Tiny house’lar, yakın zamana kadar mevzuatta yer almamakta ve Karayolları Trafik Kanunu’na göre araç olarak ruhsatlandırılmaktaydı. 18 Ocak 2024 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Yönetmelik”) ile bazı tiny house’ları kapsayacak şekilde bir “mobil ev” tanımı yapıldı. Fakat bu yönetmelik yalnızca bir motorlu araç tarafından çekilmek için tasarlanmış tiny house’ların turizm tesislerinde kullanımına ilişkin düzenlemeler getirmekte ve diğer tiny house türlerinde ve başka kullanım alanlarında tiny house’ların hukuki rejimlerine ilişkin hususlar büyük oranda belirsizliğini korumaktadır.
Bu yazımızda tiny house’ların hukuki rejimine, Yönetmelik’le gelen mobil ev kavramına ve mobil eve ilişkin düzenlemelere değineceğiz.
2. TINY HOUSE’LARIN HUKUKİ REJİMİ
Tiny house’lar başta idari hukuk olmak üzere birçok hukuk disiplinine dokunmaktadır. Bu hukuk disiplinlerinde sabit ve taşınabilir tiny house’lar çoğunlukla farklı değerlendirilmelere tabi olmaktadır.
İnşa ve üretimlerinde uymaları gereken mevzuat, imarlı ve imarsız alanlara kondurulmaları, idarelerin yapı ve imar düzenlemelerine hangi oranda tabi olacakları gibi hususlar idare hukukunu ilgilendirmekte ve mevzuatımızda bu evlere ilişkin özel hüküm bulunmamaktadır. Fakat taşınabilir nitelikte olmayan tiny house’ların yapı olarak değerlendirilerek İmar Kanunu’na ve ilgili mevzuata tabi olduğunu kabul etmek mümkündür. Yine bu tür tiny house’lar imarsız alanlara yerleştirilecekse Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine tabi olacağı kabul edilmelidir. Öte yandan taşınabilir nitelikte olan tiny houselar ise Karayolları Trafik Kanunu çerçevesinde römork statüsünde değerlendirilmekte ve bir “yapı”dan ziyade bir “araç” sayılmaktadır.
İmar Kanunu’nun 30. ve 31. maddelerinde yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren idareden izin alınmasının mecburi olduğu ve kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalanamayacakları düzenlenmiştir. Buna göre taşınabilir nitelikte olduğundan “yapı” olarak değil “araç” olarak değerlendirilen tekerlekli tiny house’lar elektrik, su ve kanalizasyon hizmet ve tesislerinden faydalanamayacakları sonucu ortaya çıkmaktadır.
Özel hukuk alanında ise özellikle tiny house’ların “konut” sayılıp sayılamayacağı hususu karşımıza çıkmaktadır. İçerisinde sürekli olarak yaşanması mümkün olan, onları dış etkenlerden koruyan ve günlük ihtiyaçlarını gidermesine hizmet eden tiny house’ların taşınır olmalarına rağmen konut olarak kabul edilebileceğine ve konut kiralarına ilişkin hükümlere tabi olacaklarını savunan görüşler bulunmaktadır.
Tiny house’ların rehnedilmesi durumlarında, tekerlekli tiny house’lar taşınır yapı statüsünde değerlendirilmesi ve tiny house’lar Türk Medeni Kanunu’nun 728. maddesinde yer alan taşınır rehnine ilişkin hükümlere tabi olması gerektiği söylenebilir. Bu kapsamda taşınır rehninin konusuna taşınırın eklentileri ve bütünleyici parçaları da girdiğinden özellikle veranda benzeri ya da eklentili yapılar bulunduran tiny house’larda verandaların ve diğer eklentilerin de kapsanması gerekecektir.
3. YÖNETMELİK İLE GETİRİLEN DÜZENLEMELER
Bu yönetmelikte mobil ev, ilgili mevzuata uygun şekilde O2 sınıfı tip onay belgesine sahip, bir motorlu araç tarafından çekilmek üzere tasarlanmış, konaklama birimi şeklinde düzenlenmiş, içinde yaşam alanı, yatak ile banyo-tuvalet bulunan Karayolları Trafik Kanununa tabi araç şeklinde tanımlanmıştır.
Karayolları Trafik Yönetmeliği’ne göre O sınıfı araçlar, bir motorlu araç tarafından çekilen römork veya yarı römork motorsuz yük taşıma araçlarıdır. O2 alt sınıfı ise ağırlığa ilişkin bir sınıflandırma olup azami ağırlığı 0.75 tonu aşan, ancak 3.5 tonu aşmayan motorsuz yük taşıma araçlarını ifade etmektedir.
Yani turizm tesislerine yönelik yönetmelikte mobil ev kavramı yalnızca O2 alt sınıfına tabii tekerlekli tiny house’ları kapsayacak biçimde tanımlanmış ve yalnızca bu tür tiny house’lara ilişkin düzenleme getirmektedir.
Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik’te tesis türleri; konaklama tesisleri, gastronomi tesisleri, sağlık tesisleri, spor tesisleri, kongre ve rekreasyon, kırsal turizm, bileşik tesisler ve diğer tesisler olarak sayılmıştır. Mobil evler ise kırsal turizm tesislerine ilişkin bölümde düzenlenmiştir.
Düzenlemeye göre mobil evler, tahsisli kamu taşınmazları hariç olmak üzere, imar planlarında kamping ya da kırsal/eko turizm kullanımlarına ayrılmış alanlarda düzenlenen, tamamı mobil evlerden oluşan, en az beş, en fazla kırk dokuz konaklama birimi içeren tesislerdir. Görüldüğü üzere bu tesisler çeşitli kullanım amaçlarına ayrılmış alanlarda bulunma bakımından ve nicelik bakımından sınırlandırılmıştır. Ayrıca bu tesislerin sahip olması gereken bazı nitelikler de sayılmıştır. Bunlar; konaklama birimi başına en az iki yüz elli metrekare alan, tesis alanının çit, duvar, yeşillik gibi düzenlemeler ile çevreden tecrit edilerek aydınlatılması, girişte konaklama birimi başına bir araç olmak üzere otopark, resepsiyon-idare ünitesi bulunması ve mobil evlerin tamamının tescil belgesinin mal sahibi veya belge sahibi ya da işletmeci adına düzenlenmiş olmasıdır.
Bu tesislerde bulunan konaklama birimlerine ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Bu birimlerin doğal ışık alacak şekilde düzenleneceği ve her konaklama biriminin iki kişilik olacağı öngörülmüştür. Ayrıca dekoruna ve içinde bulundurması gereken eşyalara ilişkin düzenlemelere de yer verilmiştir. Buna göre konaklama birimleri uygun tefriş elemanlarıyla rahat kullanım imkânı verebilecek şekilde dekore edilecektir. Bu birimlerde yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, kıymetli eşya kasası, minibar, sıcak içecek hazırlanmasına imkan sağlayan donanım ve servis malzemesi, genel aydınlatma, priz, çöp kutusu, perde veya benzeri düzenleme bulunacaktır. Banyolarda, vitrifiye, armatür, batarya, duş donanımı, ayna, priz, çöp kutusu, sabun, şampuan ile el ve banyo havlusu bulundurulacaktır.
Bu tesislerde, yönetmelik kapsamında lokanta, alakart lokanta, kafeterya, bar salonu, pasta salonu, kafe ve kahvaltı salonu düzenlenmesi durumunda, bu ünitelerin toplam kapasitesi yüz kişiyi geçemeyecek; toplantı salonu ve çok amaçlı salon yapılamayacaktır.
Konaklama birimlerinin hareket kabiliyetini ortadan kaldırıcı düzenleme yapılması yasaklanmıştır. Bu tesislere ilişkin turizm işletmesi belgesi başvurusunda tescil belgesi ibraz edilir. Başvuru tarihi itibarıyla Karayolları Trafik Kanunu kapsamında geçerli teknik muayene bulunması zorunludur. Turizm işletmesi belgesi alınmasından sonra da teknik muayenelerin yaptırıldığına ilişkin geçerli muayene belgesi Bakanlığa ibraz edilecektir. Görüldüğü üzere tekerlekli tiny house’ların Karayolları Trafik Kanunu’na tabi olduğu hususu bu düzenlemelerle de vurgulanmıştır.
4. SONUÇ
Tiny house’lar günümüzde kullanımı gittikçe artan bir trend haline gelmiş, sürdürülebilirlik ve ekonomik faydaları nedeniyle büyük evlere bir alternatif olarak sunulmuştur. Özellikle pandemiden ve doğal afetlerden sonra güvenlik endişeleriyle tercih edilebilirlikleri artmıştır. Fakat artan bu trende rağmen ülkemizde ve dünyanın birçok ülkesinde yeteri kadar özel düzenlemeye konu olmamıştır. Bu husus tiny house’lar hakkında birçok soru işaretine sebep olmakta ve uygulamada birçok soruna yol açabilmektedir.
Bu soru işaretlerini gidermek ve ortaya çıkan uyuşmazlıklar hakkında belirlilik sağlamak için tiny house’lar hakkında daha kapsamlı tanımların ve düzenlemelerin yapılması gerekmektedir. Yönetmelikle bazı tiny house’ları kapsayacak şekilde bir mobil ev tanımı yapılması, en azından tekerlekli tiny house’ların Karayolları Trafik Kanunu’na tabi olması hususunu netleştirmesi açısından önemli olsa da, tiny house’lara yönelik daha kapsamlı düzenlemelerin yapılmadan düzenlenmesi eleştirilere sebep olmuştur.
Stajyer Avukat Selin Aytaç
Öztürk & Kuru Avukatlık Ortaklığı
Ocak 2024
KAYNAKÇA
1. Uluslararası Standartlar Konseyi tarafından yayımlanan Uluslararası Konut Standartları
2. Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
3. BAŞ, Seda vd. “HUKUKİ BOYUTLARIYLA TINY HOUSE”. Adalet Dergisi, sy. 71, 2023, ss. 999-1038
4. Karayolları Trafik Kanunu
5. İmar Kanunu
6. Karayolları Trafik Yönetmeliği